El procedimiento de habilitación
urbana de oficio, regulado por la Ley
29898, impedirá que las municipalidades distritales puedan ejercer en forma
abusiva sus atribuciones de declarar tal proceso, dijo el experto en derecho
registral Moisés Arata.
Al analizar esta norma, que
modifica la Ley 29090 de regularización de habilitaciones urbanas
y edificaciones, explicó que se cumple con establecer las definiciones
correspondientes para que los gobiernos
locales puedan ejercer su facultad de declarar la habilitación urbana de oficio
de predios registrados como rústicos en zonas urbanas consolidadas con
edificaciones y servicios públicos domiciliarios.
En efecto, la norma define a
la zona urbana consolidada como aquella constituida por predios que cuentan con
servicios públicos domiciliarios instalados, pistas, veredas e infraestructura
vial, redes de agua, desagüe o alcantarillado y servicios de alumbrado público;
debiendo ser el nivel de consolidación de los predios el 90% del total del área
útil del predio matriz.
Concibe además a los servicios
públicos domiciliarios, como la dotación de servicios de agua, desagüe y
energía eléctrica conectados a un predio independiente, y al predio matriz como
la unidad inmobiliaria independiente debidamente inscrita en la oficina
registral, como terreno rústico.
Justificación
A juicio de Arata, estas y
otras definiciones detalladas en la Ley
29898 eran necesarias porque el artículo 24 de Ley de regularización de
habilitaciones urbanas y de edificaciones establecía dicha facultad edil, sin
precisar el alcance de tales términos.
Situación que era aprovechada
por muchas personas que acudían hasta las comunas y encontraban en la
habilitación urbana de oficio una vía muy rápida y sin mayor trámite ni costo
para regularizar –incluso contraviniendo la ley– un inmueble físicamente
existente o lograr que un terreno sea declarado como zona urbana de oficio.
"La ley modificatoria ha
establecido unos lineamientos para que esa facultad no sea ejercida por las
municipalidades de manera desmedida", refirió.
Beneficios
En opinión de Arata, un
aspecto importante de la Ley 29898,
que regula el procedimiento de habilitación urbana de oficio, es que dicha
calificación puede ser declarada no solo respecto de un predio único, sino
también de toda una lotización.
De esa manera, agregó, tal
declaración no solo podrá beneficiar a un propietario sino a toda una
asociación de propietarios, con lo cual las comunas podrán realizar la
regularización sin necesidad de la presencia del titular registral en el
trámite.
La norma modificatoria
asimismo incorpora en la Ley de
habilitaciones urbanas y edificaciones todos los casos de improcedencia de
la habilitación urbana de oficio.
Otro aporte importante es el
haberse especificado que las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad
a la vigencia de la Ley 29090, y las edificaciones que hayan sido ejecutadas
sin licencia o que no tengan conformidad de obra después de julio de 1999 hasta
el 27 de setiembre de 2008, podrán ser regularizadas hasta el 31 de diciembre
de 2013 conforme a lo establecido en el reglamento de dicha norma.
Nuevo trámite legal
establecido
El nuevo procedimiento de
habilitación urbana de oficio se inicia con la identificación de los predios
matrices que reúnen las condiciones para ser beneficiados con el trámite. La
comuna notifica a sus titulares y ocupantes sobre el inicio del procedimiento y
elaboración del expediente técnico a cargo del propio gobierno local.
La declaración de habilitación
urbana de oficio se efectúa mediante resolución municipal que dispone la
inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano. Además, la
inscripción individual registral es gestionada por el propietario u organización
con personería jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios. Si en el
proceso se identifican áreas destinadas a servicios, como educación, se
comunicará este hecho a las entidades respectivas.
Improcedencia
Según la norma, no procede declarar
la habilitación urbana de oficio cuando el predio matriz, entre otros casos,
cuente con servicios públicos domiciliarios, sin edificaciones fijas ni
permanentes.
Tampoco cuando sea considerada
por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida e
integridad física de la población, ni cuando exista superposición de áreas con
predios de terceros.
Reglamentos
1 Los cambios incorporados en
la Ley 29898 versan sobre el ámbito
de aplicación, definiciones de habilitación urbana, zona urbana consolidada,
servicios públicos domiciliarios, predio matriz e instalaciones fijas y
permanentes, carácter de las responsabilidades y las habilitaciones urbanas de
oficio.
2 El Gobierno adecuará estos
cambios en los reglamentos de licencias de habilitación urbana y edificación;
verificación administrativa y técnica, entre otros.
